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长租公寓盈利前景在葡京国际何方? 海徕中国试水公寓

近期频频因资金链断裂而爆雷的长租公寓到底该如何赚钱?

“目前海徕在中国操盘的首个项目落地在杭州大酒店,这个项目将采取公寓+酒店双业态混合经营。”泛海控股旗下公寓酒店管理公司——海徕中国合伙人吴静在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

“长租公寓的现金流比较稳定,酒店的现金流相对波动大一些,同时酒店的配套与服务相对偏高,两者合在一起就可以互相平衡。长租公寓可以共享酒店的配套空间与部分服务,提升档次,同时帮助酒店平衡掉部分空间成本与人力成本。在实际运营中通过房源管理系统可以满足房源在公寓和酒店之间的自由切换,确保最佳盈利性。”吴静表示,“比如我们的项目有300多间房,一半是轻服务公寓,一半是时尚精品酒店,而公区配套只有800多平米,人房比0.4左右。我们酒店定价800元/晚左右,公寓提供轻服务月租在1万多,盈利效率就很好。我们内部一致认为,所有的商业创新都要基于盈利性,确保盈利性后,规模才有价值。”

金融机构、房企争相进入

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示,此类长租公寓项目和酒店混合运作,是一种创新。当前国内主流租赁市场更多强调租赁社区的概念,和酒店混合运营的关键是吸引特定的客户群体,比如说特别注重酒店式管理和服务,对地段相对看重的中高端租客。

根据链家研究院的统计,目前我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这个数据在美英日等成熟市场在35%以上,以此为参照,我国租赁市场的发展空间十分可观。

中国指数研究院预计,2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元,与2017年我国租房市场总规模1.38万亿相比,年复合增长率为7.41%。

在此背景下,金融机构和各大房企都在加码进入这一市场。建行、工行等多家银行都在发力长租公寓市场,并配套了房屋租赁金融产品;碧桂园、万科等龙头房企都将长租公寓列为转型的创新业务。

海徕中国的首个项目杭州大酒店位于武林商圈,总高度112米,共32层,客房300余间,地理位置得天独厚。就在海徕与杭州大酒店业主即将签约之时,旁边的地块就拍出了逾百亿的高价,即将新建恒隆商业综合体。

吴静介绍,此次改造酒店大楼的室内设计由全球排名第三的设计事务所CCD创始人郑忠亲自操刀,而外立面设计请来了业内大师级设计师Gad的张微。

“建筑是空间承载,我们希望使其成为城市新客厅,成为杭州甚至江浙沪有品位年轻人的聚集地。”吴静表示。

运营盈利秘诀:科技

海徕中国创始团队多为金融背景出身,对于项目的盈利性视作生死线。除了杭州大酒店项目,海徕中国目前还在落地一个北京的项目,也在城市中心地标路段,距离天安门仅800米。北京的项目以公寓为主,有部分房间会短租调配,杭州和北京这两个项目的预算整体投资均在1亿多元。

如何通过运营维持比较高的盈利?海徕的秘诀是以运营操作系统而非人做为核心,连接人与设备,通过大数据和AI带来革命性的管理效率提升。

海徕定制开发的“G公寓/酒店操作系统”将客户、公寓+酒店员工、公寓+酒店智能硬件设备连接在线,并通过大数据和人工智能为客户提供“定制化”、“可升级”和“一致性”的服务。

同时,有效控制运营人员工资成本及能耗成本,降低与减少管理人员数量与难度,提供更精准定制化服务的同时降低成本。操作系统的迭代学习能力也更快,能够确保服务标准的一致性,并降低人员培训难度。

海徕目前与阿里云系统建立合作,酒店公寓运营服务的基础都将由系统来完成,不再高度依赖人。吴静介绍,通过人脸识别、刷脸布卡技术等,减少服务人员,但保持服务品质,对于运营方来说,科技是提升运营效率真正有效的方法。



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