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“房地产类”综 述及富豪个人简介

“房地产类”综述及富豪个人简介
 
2003年04月08日 03:37 《新财富》  
 

  房地产中国富人“加工厂”

  经济转型带来的行业资源开放、企业与政府间的协调互动、巨大住宅需求能量的释放,三重机缘铸就了民营经济在房地产业中的成功。

  张宇/文

 

  纵观世界各国,在经济高速发展阶段都会有一个或几个行业会造就出大量财富群英,如1860年代美国的石油采掘业、1970年代日本的家电业和1990年代韩国的重型制造业。

  这些行业之所以能产生大量富翁,关键是这些行业的发展因应了这些国家当时社会经济发展战略目标的要求。对这些行业产品的极度需求,使政府对具有行业优势者充分地开放资源和给予大量的优惠扶持政策,并最终推动这些优势者的财富以异乎寻常的速度增殖。

  在当今的中国,房地产正是这样的行业。《新财富》中国400富人榜中,房地产行业共76人,占了19%,而福布斯全球首富共476人中,只有29人属于房地产业。

  中国的房地产业是个与众不同的产业:从开始诞生就是一个民营资本充分进入的产业,并如鱼得水般获得了充分的发展;政府与企业之间从一开始就是彼此协调、彼此制约的关系,行业随两者起伏并逐步走向成熟;城镇居民对于商品房消费无以抑制的渴望,成为吸引无数资金竞相投资的强大诱因。

  行业资源开放吸引民营资本

  富翁总是集中产生在行业资源开放的时候。起源于深圳的房地产业,政府在最重要的土地资源管理上成功借鉴了香港经验,从一开始就实行对全体资本对象开放的“国民待遇”政策,为各类不同的资本提供了相同的起跑线,于是房地产就成为了全国范围内民营资本竞相进入最集中的产业,如今98%以上的房地产企业都是民营企业。

  作为一个以投资管理为主要特征的行业,尽管早期也有如“深房集团”等大型国企占有一定的市场优势,境外如“和黄集团”也多有在国内投资,但是经营机制优势和地缘优势使民营资本在房地产开发业务中获得了极大的优势释放。一方面,民营企业可以通过充分的市场调研最大限度地了解市场需求、提供不同商品物业种类和档次满足市场需求;另一方面,施工开发过程中曾普遍采用的无资金成本的乙方垫资建设,以及商品房最终建成之前的合法预售等,都极大提高了开发商自有资金的利用效率。任何资本只要算算下面资本回报率的算式,大都会对这个行业做出投资的决策:用两年的时间,以项目总投资30%的资金获取总销售额30%的毛利或者18%的净利润(这还只是行业平均水平!)。

  政企协调互动推动行业发展

  在企业普遍要求政府“松绑”的今天,房地产企业与政府主管部门之间的关系是令人满意的。作为重要的参与方,政府对房地产企业的管理完全是通过宏观方式调控。以1993、1994年严格控制银行资金进入房地产开发为开始,1997、1998年又以启动内需为目标,实行住房制度改革、鼓励商品房消费,期间一个完整的发展周期使房地产行业切身感受到了市场的震荡力量;但非对抗的政企关系使行业的整体发展水平稳步提高,行业内部的自我调节能力也日趋理性。譬如,在市场调节和政府行政的约束下,大多数发展商从追求高利润的商业物业开发转向住宅开发为主,从高档别墅开发转向开发普通商品住宅;而不断减低的银行利率、大幅降低房地产开发中的各类税费又是企业向政府充分争取的成果。

  当然,政府对于房地产开发过程的管理也是逐步成熟的,最重要的土地资源管理直到2002年7月1日才在全国范围内实行市场化管理,全面实行开发土地招投标制。毋庸讳言的是,伴随着这个完善的过程也付出了相当沉重的代价,如利用土地资源“寻租”,成为经济转型时期不少地方官员的经典堕落之路。

  巨大的住宅需求创造富翁群体

  需求是行业兴旺的最终决定性力量,十五年的房地产历史是最好的证明。从1988年开始,房地产销售就保持着高速增长的形势,在实施住房制度改革之后,最近6年更是保持高速稳定增长(如图1)。2002年全国商品房销售总额达到6009亿元,个人购房比例达到创纪录的93.6%,这种机遇令其他行业羡慕不已,自然引发了民营资本的竞相介入。

  在国内上市公司中,房地产企业也已占到10%左右,甚至连其他行业的上市公司也如过江之鲫纷纷涉足。在需求极度增长的过程中,由于商品房的不可移动性导致的地域性,区域需求的高度分割使资金得以在全国范围内覆盖,避免了整体投资结构的失衡,住房制度改革使各地的商品房开发都具有良好的市场前景,各地大大小小的市场机遇自然也为大大小小富翁们的诞生创造了条件。

  经济转型带来的资源开放、企业与政府间的协调互动、巨大住宅需求能量的释放,三重机缘铸就了民营经济在房地产业中的成功。

  更多领域的开放将打破“房地产神话”